青岛楼市的危局从二手房市场开始

时间:2019-08-31 19:26       来源: 未知

  昨天下午,贝壳研究院率先发布了楼市半年报。全国重点城市(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州)二手房成交量环比增长52.3%,同比增加3%。

  在这个让人倍感焦虑和艰难的年份里,马太效应在持续发力。但是具体到青岛,二手房数据还是有些出乎意料的差。

  说青岛之前,我们首先来看一下二线城市。在这个总体下行的市场中,天津、杭州、南京房价已经在高位,但是基本上在高位上稳住了,甚至有小幅上涨的行情。

  天津二手房成交在季节性因素下于去年年末出现回升,叠加预期增强影响,今年上半年成交量环比有所增长。但由于去年5月人才引进政策,5月成交单月冲高,致使今年上半年成交量同比下降0.8%。由于市场的回升是季节性的,并没有延续,均价保持稳定状态,今年二季度均价较去年四季度均价仅累计上涨1%。

  南京上半年链家二手房成交同比增加34.5%,2019年上半年市场表现好于2017-2018年同期水平。南京二手房成交均价长期保持平稳,2019年2-4月均价连续小幅向上,5-6月均价掉头向下,基本消化前期涨幅,二季度二手房均价31388元/平,同比上涨1.3%。

  杭州二手房今年上半年成交回升明显,与去年同期相比,今年上半年成交量仅增长10.3%。在成交量环比明显增长下,一季度均价止跌上涨,但随着市场预期的减弱,二季度均价并没有像去年同期那样持续上涨,而是呈现出平稳的态势,6月均价同比下跌1.8%。

  此外,还有走出独立行情的苏州。苏州在5月被住建部点名警示风险后,市场热度消退。从今年1-5月整体的回暖幅度来看,苏州同比增长10.4%,贝壳研究院认为这个幅度不大,但是放在这个市场中,还是很显眼的,更何况去年年末外加今年春节后成交量大幅回升。

  重庆、济南、武汉等城市相对比较稳定,许多城市价跌之后,成交量明显增加了。

  陪着青岛量价齐跌的,只有长沙、西安有限几个。西安上半年二手房市场有所升温,需求的回暖使得均价止跌。6月均价14779元/平,同比去年6月份的历史高点下跌超过10%。

  长沙市场热度低,算是青岛的难兄难弟。与2018年上半年相比,成交同比腰斩。失去需求支撑的二手房均价已持续下跌1年,6月均价10343元/平,同比跌幅达13.1%。

  最后我们来看青岛。2019年上半年市场环比升温明显。然而市场表现不及去年同期,成交同比降幅达34.6%。青岛二手房成交均价在年初经历短暂上涨后重新跌回2018年以来的低位上,6月均价21882元/平,同比降幅逾10个百分点。

  这也从一个侧面反映出,在过去一年的人才争夺战中,青岛并不占优势。与更好的工作机会、与子女更大升学概率、与更好的发展前景相比,碧海蓝天和凉风习习的生活环境,在这个充满变数的时代里,并不是大多数年轻人考虑的首要因素。因此,在城市分化的过程中,楼市呈现出的颓势比我们估计的要严重。

  如果说一个平台统计数据有其片面性和局限性,那么我们再来看两个现象,我觉得这两个现象都值得我们思考。

  买房者支付二手房交易的全部佣金,这是一条在青岛实行了二十多年的行规。以前遇到熊市,房产经纪人最多是降低佣金比例。但是,今年这个行规出现了改变的趋势。二手房经纪人肯定不能白忙活,这个钱肯定由卖房者出。

  在我看来,这不仅仅是一种简单的变相降价行为,而是说明二手房市场已经真冷到了一定的份儿上。如果实行了二十多年的规矩在今年全面改变,那可可能预示着楼市的彻底转向。

  以弘信山庄这套房子为例,正常价格是在195万左右,但是最后房东降到135万,说明真急着用钱,但除了惊叹这房子降价幅度外, 我们更应该注意这份着急背后的市场。

  在2017年的下半年和2018年的上半年,我曾经两次提醒换房族,如果手里有滞涨的二手房,赶紧出手,将资金攥在手里,然后待机而动。

  首先,一手房供应出现了井喷,包括主城各区在内,新房都已经陆续供上来。即使以后陆续放开限购、限贷,那么松绑的购房者大部分也会流向新房市场;

  其次,房贷政策的改变。许多银行银行都收紧了二手房房贷,利率也再次上升,对于首付比例本来就高的二手房无疑雪上加霜;

  第三,新房市场不好,开发商为房产经纪人提供了丰厚的代理佣金,很多二手房经纪人已经将注意力放在了新房市场,对于那些性价比不高的二手房连发个朋友圈推荐的积极性都没有了

  在这种情况下,对于刚需族来说,没有笋盘不应该急着出手。三月份在北仲买一个开放式小区的二手房,和花一样钱现在买00年的弘信山庄,哪个更具性价比还需要我分析吗?

  对于有闲置房源要买的人来说,要放平心态,如果有诚意买家,适当让利不要犹豫。实在卖不出去,也不要觉得就是世界末日,毕竟主城区的二手房出租也有市场。这个市场最危险的决定,就是旧房还没卖的情况下,就在置业顾问的忽悠下,交了首付分期订了新房。

  这个市场下,千万千万不要把救急的希望寄托在一套二手房上,哪怕那房子真的不错。

  青岛的房价线年以后,十年前买房子的不怕,怕的就是这两三年买的,十年前房价便宜,贷款每个月也就还一两千,特别是八几九几年的房子房东没啥压力,出租的租金都够房贷的,所以不着急,着急的就是近几年的,房贷压力大购房成本也大,到时候卖不出去是真草鸡了,如果大环境甚至有可能赔钱卖~

  青岛收入低,最主要的是孩子上学是个烦啊,青岛主要发展职业教育,为制造业提供劳动力,但是那个家长愿意让孩子连个高考的机会都没有就直接读高职,进车间?

  在青岛,不管新房老房,基本上人均饱和了,剩下的就是市区投机客的跑到郊区买房,硬生生把郊区房价拉起来了,然后岛城的开发商玩命可劲造房。如果有心的人可以晚上跑到即墨新区或者即墨西部新盘看看楼盘灯光情况,就全明白了。哈哈

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