冯仑到青岛讲授地产行业发展与变革

时间:2019-08-31 19:27       来源: 未知

  2019年7月20日上午,冯仑在热点二线城市青岛,为中国海洋大学新地产全链融合发展高级研修班(简称“海大新地产产融班”,以及在此基础搭建的“产融联”平台)奉献了一场精彩的主题分享:《新时代背景下的地产行业发展与变革之道》。

  “房地产的工作,或者说我们的使命,就是创造最具价值的固定的人造空间。”冯仑通俗地解释道:首先是“创造固定空间”的,而且是“人造的固定空间”,搁这70年不能动;还有一句话,叫“最具价值的固定的人造空间”。什么叫最具价值?就是我们干的活是创造固定价值的,同时还得收着钱。“收钱无非三种形式,一种是销售,第二是收租金,第三叫服务费。”

  “那我们怎么才能收到这些钱呢?”冯仑循序渐进,“我们有四件事做对了就能收到钱。第一件事,就是我们通常说的位置。”位置本身没有价值,位置背后的是供求关系。你能在一个位置上获取到最大的需求量,那就比另外一个需求量小的地方更值钱。“为什么我们过去在交通路口设店?比如说我们过去大运河时代,山东的台儿庄那边居然是房地产很火爆的地方。”“今天我们高铁时代、公路时代、航空时代、火车时代、海运时代。这些时代,每一个时代的变化都是引导着人流的聚集、集散,人流越聚集的地方就是好位置。”

  “第二件事情,要想收到很多钱靠什么呢?靠我们的技术。”“我们有了技术以后,还可以把空间搞得很复杂,而且互相创造价值。”冯仑的思路很开阔,信息量也很大,“钢结构,电梯,玻璃,有了这三大发明,进入到摩天大楼时代,城市就开始往上长,从那之后,每70年全世界主要大城市长高100米,这都是创造价值。”“不仅供应量增加,还一个复杂程度,功能越来越复杂。现在全世界单体最大的一个建筑,一个单体里面有50多个功能。这些功能越复杂,它越互相引流,互相激发,它的综合效率比单体的功能要好。”而这种复合功能的效率提高靠什么呢?靠技术,也靠我们现在的三个技术:点对点通信技术;新能源技术;纳米技术。

  “第三个是管理。”“同样一个空间怎么管理可以收到钱?”“什么样的行为能收到钱?简单说:站着不如坐着;坐着不如躺着;活人不如死人;死人里面软的不如硬的”(此处很独到,但是展开很长一大段,只好略去吧)。

  “第四个就是我们说的财务控制。成本的制约因素有材料的因素、施工的因素、设计的因素,还有经营等等。”

  冯仑说,我们自己认为叫做“青春期”结束了!“也就是说,我们的开发时代结束了。什么叫开发时代?以单一居住产品为核心,快速买地、建设、销售,这个时代结束了。”

  “过去差不多20年,我们干的就一件事:建住宅。拿地,建了以后把它卖掉;然后再拿地。我们最重要的是竞争什么呢?三件事:成本、规模、速度。比谁成本低,比谁规模大,比谁速度快,我们就竞争这三件事。每家公司管得好不好,看毛利率,也要看成本,另外看他的土地储备。”

  “全世界,什么时候开发时代就过去了?有五个标志。”“第一个,是人均GDP8000美金。”“第二个指标,二手房和新房的交易超过了1比1的拐点。”“第三个指标,城市化和城市空间结构的改变。”“第四个就是城市人口的变化。”“第五个,就是我们的制度,现在叫‘房住不炒’”。

  “全产品线什么意思?除了住宅以外,大家看今天万科说做城市配套服务商,什么意思?住宅以外的城市配套都可以做。”“城市有多少功能?大类来说六大类产品,写字楼、购物中心、酒店度假、物流仓储、医疗健康、教育研发。大体说来六大类住宅以外的产品。”

  “目前看,全世界只有两类公司是选所有产品。一类是金融性的投资公司,比如黑石,这种巨大的地产投资基金,金融性的;第二个,政府背景的大型综合房地产公司,像新加坡的凯德,这是全产品线。”

  “比如物流仓储,不是我们能做的。”谈到这些,冯仑如数家珍,“写字楼没有全国性的品牌,一般来说都是在最发达的区域做写字楼,是很好的投资。再就是酒店度假,这个也不大容易干起来,现在全国的五星级酒店几乎不赚钱,我说的是业主不赚钱,管理公司是赚钱的。”“度假也要看你怎么做,目前国内并没有一家民营企业专门做度假很大,但是做细分市场是赚钱的。”“再就是教育研发。教育研发也不大有标准,每个地方不一样,也不是太容易做成连锁品牌。”

  “还有一类,现在我认为是比较好的机会,也是我们研究美国GDP曾经20000美金,现在已经到60000美金,这个过程中增长最快的一类就是医疗健康。包括几大类产品,有康养社区、养老健康公寓、疗愈酒店,还有民营的大型医疗中心、医院设施,这些是可以做的。我们目前这三年瞄准后开发时代,主要集中做这一类产品,围绕大健康做。因为大健康从市场来看,它的需求弹性明显大。”

  “第二是全价值链。这个价值链就复杂了。” 我们过去就做一个价值;现在后开发时代,由原来的开发商转化为“导演+制片有限能力”的开发商。什么意思呢?“三分开”、“一统一”。即开发、投资、运营三分开;统一还是开发商,他是有限能力,他不是全能的。有限能力的开发商,在价值链的五个环节收钱(略)。

  “后开发时代,除了开发商的角色转变,还有一个叫全商业模式。商业模式的变化非常复杂,算账方法是首先改变的。之前的算账方法是按每平米卖多少钱算,现在的算账方法是每平米租金回报是多少钱。”

  “我们发现,有些地产商转型以后,老在比我有多少出租面积,这就跟你比有多少老婆一样,不等于幸福。关键看每平米租金多少。比如同样10万平米,一个租金回报只有2,一个租金回报有10,那它的价值至少差5-8倍。”

  “举个例子,北京有一家现在最牛的商店、购物中心,叫SKP,这个商店一年卖152亿,全球单店第一,一共14万平米。中国连续六年排第一。可是这个店在11年前,同样的面积,卖8亿,现在做到152亿。”

  “你自己把客户伺候好,租金一点点挣,十年以后你的租金涨到三倍,你等于多建了同样的面积。所以现在最重要的后开发时代,我们叫全价值链,对应的是全商业模式,算账是以租金回报算的,而不再用销售开始算。”

  冯仑说,“我们回过头来再说住宅怎么办呢?住宅还得做。住宅也只有两条路。第一,大规模、集约化、工业化、装配式建筑。这是大企业大规模,你要做不了就别做,这是必由之路。还有,多数的是在细分市场做一些,住宅也可以无限细分。比如说女性公寓、老年公寓,在国外还有男同公寓、女同公寓。”

  “哪怕你不想进入后开发时代,那我们做小众市场,我们叫租售并举,以售养租。”

  冯仑总结道,“总之,未来我们还有很多挑战。但是,我刚才讲的大脉络,是我们,包括中城联盟主要的企业共同的故事。我们已经进入后开发时代!在后开发时代,我们要研究的是全产品线、全价值链、全商业模式,在住宅领域我们要研究的是细分市场、租售并举,这就是我们今天所谓变革之道和应对之策。”

  冯仑,万通集团创始人,御集团董事,易公司、海通证券公司和中国光银独董事,中国房地产协会副会,全国商联房地产商会副主席,中城联盟发起人、第任轮值主席,阿拉善SEE态协会核发起人之、第四任主席,壹基和爱佑华夏慈善基会的发起和捐款,参与创建中国银并期出任董事。

  冯仑先生创办领导的万通集团是中国最著名的营企业之;御公司则始终是万通和其他万通、地产业务的控股公司,现已发展成为包括参股企业万通在内的综合性企业集团,旗下主要业务分布于房地化传媒、海外安保和融投资四板块。

  冯仑是营企业的者和主流价值观的布道者,撰述有“野蛮”、“理想丰满”和“岁凶猛”等多种著作。